口头约定未产生合同效力 买房人要求继续履行遭驳

　　口头约定未产生合同效力 买房人要求继续履行遭驳

　　作者：刘瑾 王梓茜

　　张某夫妇购买房屋一套，双方书面约定支付首付款日期后，又口头约定延迟付款日期。未曾想，按照口头约定支付首付款的张某夫妇却收到了卖房人发出的《解除合同通知书》。张某夫妇诉至法院要求继续履行合同，得到了一审法院的支持。近日，北京一中院二审改判驳回二人诉讼请求。

　　2016年5月1日，买家张某和吉某小两口与卖家丛某签订房屋买卖合同、支付定金，并约定“批贷后3个工作日内”支付首付款。双方还约定，买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同。张某、吉某二人于6月29日拿到批贷函，但未按照书面合同如期支付首付款。2016年7月27日，丛某向张某、吉某二人发出《解除合同通知书》。张某、吉某遂将丛某诉至法院，请求丛某继续履行合同。丛某以张某、吉某未按期付首付款构成违约为由提出反诉，要求解除双方之间的房屋买卖合同。

　　庭审中，张某、吉某称，夫妇二人购买了100万元的银行理财产品，该产品于2016年7月29日到期，遂二人与丛某进行口头约定， 7月30日支付首付款，并佐以证人证言。此外，二人还表示，因税务机关升级系统问题，中介建议双方提前缴税以完成原定交易，故2016年7月14日，张某夫妇就办理了缴税手续，当时丛某也予以了配合。对此，丛某则认为，之所以会同意办理缴税，是因为如果产生20%差额个人所得税，则可依据双方协议，三方自动解除合同。

　　一审法院经审理认为，综合案情及证人证言，双方当事人就口头约定的首付款支付日期达成一致，双方不应再参考书面合同内容，即丛某不享有合同解除权，遂判决双方继续履行合同。

　　丛某不服，上诉至北京一中院。丛某称不认可双方就口头约定达成合意，因而自己仍有权解除合同，且张某、吉某未按书面合同如期付款构成违约，请求二审法院判令解除涉案书面合同。

　　北京一中院经审理认为，本案争议焦点在于张某、吉某是否存在延期支付首付款以及丛某是否享有约定解除权的问题。对于首付款是否以口头约定为7月30日的问题，仅有证人证言予以佐证，但因证人与案件存在利害关系，故证人证言的证明力不足。二人所称的100万元银行理财产品以及因税务系统问题，导致二人提前办理缴税和贷款手续等证据，均无法证明买卖双方之间口头变更了首付款的支付时间。故应视为首付款的支付时间未变更，仍为书面约定的“批贷后的三个工作日内”。由于双方均认可批贷日期是7月6日，故应在2016年7月11日前支付首付款。其次，对于约定解除权问题，张某、吉某二人未按书面合同约定在“批贷后的3个工作日内”支付首付款，且逾期超过15天，已构成根本违约，因而丛某有权在2016年7月27日行使约定解除权，不继续履行双方的合同。

　　据此，北京一中院二审判决驳回张某、吉某二人要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。

　　法官提示：

　　首付款的支付时间是房屋买卖合同中的重大事项，仅凭口头约定，在双方产生争议之时，难以令人采信。如果双方曾就首付款的支付日期等重大事项通过口头约定的形式变更了书面约定，作为理性的当事人，在明知已经签订书面协议的前提下，理应签订补充协议进行变更，或采取其他书面形式就变更事项进行确认，否则应承担未尽到谨慎注意义务的不利后果。

　　对于合同目的已无法实现的情形，买卖双方在处理纠纷的过程中都应秉持平常心，反思各自在交易过程中的不严谨行为，从而在今后的经济生活中进一步强化自身法律意识，防止类似情况再次出现，使双方遭受不必要的损失。对于合同不能继续履行的后续问题，双方应友好协商解决，协商不成的，可以另诉。